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Sentenza della Corte di Cassazione, è nullo il mutuo fondiario quando il finanziamento supera l'80% del valore dell'immobile In evidenza

Sentenza della Corte di Cassazione, è nullo il mutuo fondiario quando il finanziamento supera l'80% del valore dell'immobile

MILANO - Importante decisione della Corte di Cassazione in materia bancaria. Con la sentenza numero 17352/2017 i Giudici hanno ribaltato un orientamento che sembrava consolidato. La Corte ha stabilito che il mutuo fondiario, concesso per un ammontare superiore all'80% del valore dei beni ipotecati, debba intendersi non solo irregolare (con sanzioni unicamente amministrative), ma radicalmente nullo. Inoltre, la nullità non può essere limitata alla somma eccedente l'80% (come avevano tentato di argomentare i legali in sede di giudizio, ndr), ma investe l'intero mutuo. La tesi della nullità parziale, infatti, verrebbe ostacolata - secondo la Cassazione - sia dalle "difficoltà pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell'unico contratto stipulato tra le parti con ill possibile consolidamento dell'ipoteca per la sola porzione fondiaria", sia dalla previsione di cui all'articolo 38 TUB, che pone il rispetto del limite dell'80% tra i caratteri costitutivi dell'operazione di credito fondiario (con la conseguenza che il finanziamento che non rispetta i limiti legali fissati dal testo unico non soddisfa il requisito della fondiarietà).
Come noto, il limite massimo finanziabile risponde al fine di tutelare un più ampio interesse nazionale. Se si limitassero le conseguenze dei mutui oltre soglia alla sola sanzione amministrativa - afferma la Corte - la conseguenza sarebbe quella di una "inaccettabile protezione dell'illegalità". A fronte della nullità del contratto, per la Cassazione l'unico modo per recuperare l'accordo è quello di convertirlo in un contratto diverso ai sensi dell'articolo 1424 del codice civile (ad esempio, in un semplice mutuo ipotecario). Vediamo le differenze.
IL MUTUO FONDIARIO
Il mutuo fondiario presenta un alto grado di specificità. Si può richiedere solo per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione della prima casa, ossia l'abitazione principale del mutuatario. A garanzia del credito da erogare e per tutelare la banca da eventuale rischio di insolvenza è prevista la stipula di un'ipoteca di primo grado sull'immobile acquistato. Il mutuo fondiario presenta tassi più vantaggiosi, spese notarili inferiori e offre la opportunità di detrarre gli interessi passivi. Il credito erogato tramite mutuo fondiario non può superare l’80% del valore dell’immobile da finanziare.
IL MUTUO IPOTECARIO
Il mutuo ipotecario rimane ancora quello più concesso, proprio perché per chi ha bisogno di somme più alte del canonico 80% del valore dell'immobile. Può essere concesso per motivi diversi dall’acquisto di un immobile come una maggiore liquidità e, solitamente, questa tipologia di mutuo casa ha una durata superiore ai 5 anni. Le banche, verificate le condizioni lavorative ed economiche del mutuario, si tutelano attraverso una serie di garanzie varie (personali o reali); l’istituto bancario può arrivare a espropriare l’immobile stesso decidendo di venderlo all’asta per recuperare la somma di denaro finanziata. Per tale ragione il mutuo ipotecario va stipulato in presenza di un notaio che renderà effettiva la possibilità di rivalsa sul bene. L'ipoteca sull'immobile necessita di essere registrata nel Registro degli Immobili, che è collocato nel Comune in cui si trova l'immobile ed ha effetto per 20 anni dalla sua definizione; al di là questo periodo, l’efficacia dell’iscrizione cessa se non viene rinnovata.
Luigi Giorgetti

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